[摘要] 受到季节及景观因素的影响，“金九银十”已经是北京商品住宅市场最后一个主力销售季，然而，从9月份以来，北京楼市成交突然告别今年3月份以来的逐月走高态势，出现旺季低迷的现象，在买房观望与卖方惜售之下，楼市新一轮博弈态势再次启动。
买方
高房价前望而却步
“没有合适房源”、“价格处于高位”等均成为购房者置业的“拦路虎”，受多重因素的影响，目前购房者并不着急入市，观望情绪浓厚，买卖双方的博弈再度上演。
怕跌心理促使观望
拿到居住证已近两个月，小陈依然在焦虑中纠结，“买还是不买，这是个问题。”
“真的很焦虑，一有时间我就在网上看房，有时候也会去现场售楼处看看，可是这个价格确实让我拿不定注意，我最关心的就是房价还降不降，十八大之后又是什么样的状况。买，现在的房价比年初的时候高，有点不甘心，不买，又怕后面会涨上来。”小陈无奈地告诉记者。
事实上，多数购房者都有小陈这样的心态，对价格不确定、对未来无法判断的恐惧将购房者再度推入观望。“买了就降价呢，我手里这20万块钱是我辛辛苦苦攒了很多年，省吃俭用存下来的，不能看着它打水漂，还是得谨慎。”
小陈告诉记者，北到昌平、南到大兴、西到门头沟、东到通州，基本上每个区域他都看过几个楼盘，但是捉摸不定，“我在国贸上班，按说在东边买比较合适，方便，可是通州的房价也不便宜。”小陈表示，他可能会继续等下去，不奢望谷底，至少过了十八大看看什么形势之后再说吧。”
合适小户型难觅
相对于小陈的犹豫，杨女士显得坚定很多，“我想买，迫切想买，只是难找到合适的户型，大户型的总价严重超过支付能力。前几天去看了刚开盘的合生滨景帝景，房子是不错，还精装，可是户型太大，我这样的首置是买不起的。”
据杨女士介绍，她年初就开始看房了，“那时候的价格真不算高，可以说是谷底，京贸国际城这些楼盘都不错，只可惜我6月份纳税才满5年，再去买的时候，每平米价格都涨了两三千。”
据记者了解，不少楼盘在经历了成交量快速回温之后均有不同程度的提价行为，自6月以来部分项目折扣幅度收窄，房价超出购房人预期，再次出现观望。虽然不少开发商内部人士认为，在敏感的时刻提价对整个楼盘的销售进度无益，但据透露，在全年销售目标基本达成，房企没什么压力背景下，提价屡见不鲜。
“开发商的房子不愁卖，我看房这大半年来，能明显感觉到售楼人员态度都变了，年初的时候去看房，售楼处基本上都没人，那会儿售楼小姐可热情了，又是倒水又是拿资料的，这会儿你再去，压根就没人有空理你。爱买不买，价格就是这样的，折扣也都很少了，有的楼盘把折扣都彻底取消了。”
卖方
多因素致推盘意愿大减
进入10月第二周(10月8日-10月14日)，虽然北京楼市成交量开始快速回升，但是供应量却未能继续跟上。据多家地产研究机构统计显示，节后北京住宅项目入市数量依旧低迷，单个楼盘的单次开盘量也大为缩水。在价格方面，10月前半月逾7成热销项目价格微涨，改善型大户型扎堆入市。
推盘“遮遮掩掩”
据亚豪机构统计数据显示，上周北京住宅市场仅有四个项目入市，其中包括纯新盘一个——京禧阁，另有纳帕澜郡、天恒乐活城、华润润西山等三个老项目后期。虽然入市项目数量比前一周增加三个，但四个项目仅提供住宅产品476套，预售许可面积5.1万平方米，环比之前一周分别减少47.2%、36.3%。
从上周各项目的入市数量，也可看出开发商推盘意愿的低迷。其中，上周推盘量的纯新盘项目京禧阁，首次仅推出219套房源，除此之外其他三个项目推盘量均较小，天恒乐活城与华润润西山均在百套以内。
链家地产市场研究部张絮认为，10月供应量比9月明显减少，一方面是受假期影响，入市项目在上半月较少，另一方面，9月37个项目集中入市，总供应量达到12581套，而预期中的“金九”并未出现，纯商品住宅回落至万套以内，供销比达到1.3:1，这也使10月开发商的开盘热情出现回落。
卖房“不积极”
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，除去季节性与销售周期等普遍性因素外，开发商进入10月之后推盘意愿普遍降低，这其中还包括另外两方面的原因，一方面前期市场成交的回暖，使得大部分房企资金链得到缓解，因此无需再通过低价推盘来加快回款节奏。
另一方面，业内普遍预期十八大会有关于房地产市场的决策出现，而基于近一阶段房地产市场量价数字均较为平稳，因此普遍预期会有放松市场调控的声音出现。
除了推盘数量上的减少，在实际销售过程中，不少售楼处的卖房积极性也明显降低。“最近去看房跟上半年尤其是年初相比，售楼员的态度明显发生了变化”，张女士告诉记者，近日她在通州几个楼盘看房时，售楼员并不像以往一样卖力推销，“只是轻描淡
写地说，再不买价格肯定会上涨”。记者近日在通州某新开楼盘看房时，售楼员也同样“底气十足”地说，300余套房源开盘便遭疯抢，根本“不愁卖”。
价格“欲说还休”
根据链家地产市场研究部统计，10月第二周新建商品住宅成交均价19966元/平方米，环比前一周增长3.2%。据中原地产统计，在10月上半月签约占据全市前100的住宅项目中，与9月签约占据前100的项目重合的合计有52个项目，这52个项目占据全市总签约的近一半。在这些项目中，签约价格出现上涨的合计为39个，占整体项目数量的75%。中原地产认为，虽然价格上涨依然是主流，但涨价的幅度相比7-8月有明显收窄。任启鑫分析认为，随着近期项目开盘价格的不断上调，部分改善型产品也开始陆续“相机而动”。
分析
价格仍是销售关键
“虽然楼市从5月开始成交回暖，但是与2009年的情况大有不同。2009年是整体性回暖，什么楼盘都好卖。今年市场虽然回暖，但是与不少项目年初价格下调有关，并非所有项目都热销。”对于楼市未来走势，一位开发商向记者表示，今年的金九银十将会如何收场，完全取决于房产商到底有多大决心面对真实的市场。
链家地产分析师张絮认为，从3月份以后，购房需求持续释放，抄底和较迫切的刚需购房者已经经过一轮较长阶段的消化，因此，当前主导市场的购房需求是一部分相对稳定的群体。市场回暖之后，单月成交量和项目去化速度与去年同期相比几乎，这很大程度上改变了购房者对后市的市场预期。但由于政策从严的信息不断，在市场调节和行政手段博弈的情况下，自住兼有投资意愿的购房者出手均较为谨慎。
一位业内人士表示：从9月成交排行来看，上月“限价商品房”中国铁建梧桐苑以1122套的销量蝉联排行榜，占9月市场整体销售的一成份额，显示出价格因素仍为购房者的指标。
根据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，2012年前三季度热销的项目中，有11项目成交量突破千套。热销项目存在特点之一就是近两年各项目成交均价几乎不变，可比较的7个项目中，除首开·常青藤与去年同期价格持平之外，其余6个项目均出现不同程度降价；此外，低总价项目居多，11项目之中7个项目套均总价不超过150万，其余项目套均总价都未超过220万。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计10月楼市成交量可能将好于9月，但是，有限的购房需求难以支撑楼市成交量再创新高，成交量稳步回落将是大势所趋，新房四季度成交量还将继续回落，预计达到二季度成交量水平，这样，2012年新房总成交量将突破8.5万套，创2010年以来新房成交量新高。另外，由于整体供需矛盾基本缓和，涨价与降价都将不利于销售过程正常推进，四季度房价将维持三季度价格水平不变。
刚需项目重新整装入市
值得注意的是，今年上半年促使楼市回暖的刚需项目在楼市的主导地位被7月、8月扎堆入市的改善型项目取代。随着楼市出现新的低迷，刚需项目又重新入市，9月底以来，北京楼市的刚需项目再度进入推盘就逐渐进入了活跃期。包括水色时光、金地朗悦等在内的10余个项目陆续开盘，其中刚需项目占入市总数的八成。刚需盘抓紧入市“抢收”的态势将进一步放大。
根据亚豪机构统计数据显示，预计10月入市的项目约34个，而定位“刚需”的项目包括远洋新悦、首创·澜茵山、鲁能7号院·颐景溪园、紫金新干线、长阳光和作用等17个项目，总占比达50%。
记者了解到，目前北京楼市的主要刚需盘全部集中在了五环区域，推盘项目多分布于大兴、房山、顺义、昌平等新兴区域。如大兴区域将有金融街·融汇、海悦公馆等项目近期入市；房山区域将有中冶·蓝城、北京城建·琨廷、首创新悦都三个新项目入市；昌平区域和顺义区域将有路劲世界城和鲁能7号院等。
远洋地产便是其中之一，今年以来，远洋地产凭借在京推出的远洋万和公馆、远洋LAVIE、远洋天著的高端项目持续热销，远洋地产前9月销售236亿完成全年目标近九成，为了冲刺全年目标，位于东五环朝阳管庄区域的远洋新悦项目也将在十
月底推出新房源。该项目营销总监刘禹辰向记者表示，远洋新悦将在今年10月底推出新一期产品。远洋新悦是远洋地产倾力打造的一个以首次置业小户型和首次改善型二居、三居为主的刚需楼盘，目前已经进入现房销售阶段，所有景观和配套均已呈现，自国庆节透露出新品即将上市后，目前已经有500多组客户到访。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，从四季度的成交趋势来说，由于9月大规模的市场供给使得刚需客群已经得到极大释放，中产阶层受制于购房资格原因需求长期被抑制，而高端客群则更多地受到国内外经济形势的波动，难以判断未来政策方向的影响，短期追加房产投资的可能性减少，最终导致年末四季度楼市成交量将逐步下滑，面对众多不确定性，房企应抓住每一个销售节点。
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