[摘要] 调控政策让房价在逐渐向合理回归，但新建小区的物业费上涨的脚步在逐渐加快。近期在看房的季女士就发现，好多房子有了买得起，住不起的趋势，入住后，每月仅物业一项费用就要近千元。物业费为什么涨这么快？如此高的物业费到底是怎么定出来的？物业费以后还能变化吗？
人员成本仍是物业费的主要部分
已经占据居住成本大半的物业管理费都包括哪些内容？业主到底是为了哪些服务承担了这笔不小的支出？根据《北京市物业服务合同》范本，物业服务收费主要分为两种：包干制和酬金制。包干制的物业收费方式，盈余或亏损由物业公司享有和承担，并应定期向业主公布公共服务收支情况。实行包干制的，盈余或者亏损均由物业公司享有或者承担；物业公司不能以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。而酬金制的收费方式中，物业服务资金为交纳的业主共同所有，由物业公司代管，其构成包括物业服务支出和物业服务企业的酬金，年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用。据介绍，目前北京的新建小区7成以上大都采用的是包干制的收费方式。
该合同范本显示，物业公司具体的物业服务支出主要包括以下部分：物业员工的工资、社保和各项福利费用；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业区域内清洁卫生费用；物业区域内绿化养护费用；物业区域内秩序维护费用；物业公司办公费用；物业公司固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用等。
据业内人士介绍，在这些费用中，人员成本能占到物业费用总支出的五成以上，而近些年随着社区的高档化，绿化养护和共用设施设备的维护费用所占比重也在逐步提高。
前期形象工程转嫁日后居住成本
为什么原来不起眼的物业费用突然变成居住成本的主力军了呢？知名物业管理专家舒可心解释认为，北京市新建小区物业费的上涨是件非常正常的事情，也是物业市场化的必然结果。他表示，近些年人工成本和小区的运营维护成本在不断地攀升，曾经雇用一个保安，工资在800-1000元/月是很正常的事，而现在北京市工资标准也已经达到1260元/月。北京华体物业管理公司总经理李朝晖也介绍，十年前，根据有关规定，城镇户口的员工物业管理公司要负责上保险，而从前年开始，所有员工无论城镇还是农村户口一律要强制性上保险。如此一来，每个员工每月将近600元的保险费用加到了物业管理公司头上。尤其是部分规模较小，又较老的社区，物业费收缴不力，根本不能满足各方面的支出，只能缩减服务水平。老旧小区上涨物业费面临困难重重，新建小区自然得提前做好准备。
而造成新建小区物业费上涨的另一重要原因就是住宅市场竞争的加剧。龙湖刚进入北京市场时，其售楼处的园林示范区让很多人眼前一亮，而现在走进每个售楼处，鸟语花香，高大成树成了基本配备，而销售人员也会向购房者再三保证，业主入住后的园林将和眼前看到的保持一致。而这样的园林维护起来，就是一笔不小的开支，尤其是一些名贵树种，本身并不适合北京生长，为保证存活率，只能长期以营养液维持。另外一些诸如新风系统、红外幕帘探测、智能楼控系统等新科技的应用，也为社区共用设施的维护增添了不少成本。
位于大兴区的某个百万级大盘的物业经理也告诉我们，物业费的上涨是一个无法回避的问题，他们小区一期的物业费在1元/平方米/月左右，三期的物业费已经接近3元/平方米/月。“新开盘的部分要按照以前的标准做，根本就没法和别人竞争了。”
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