[摘要] 调控政策让房价在逐渐向合理回归，但新建小区的物业费上涨的脚步在逐渐加快。近期在看房的季女士就发现，好多房子有了买得起，住不起的趋势，入住后，每月仅物业一项费用就要近千元。物业费为什么涨这么快？如此高的物业费到底是怎么定出来的？物业费以后还能变化吗？
共有部位归业主所有 不能抵消物业成本
对于物业管理成本的上涨，很多业主都表示可以理解，但并不觉得这是支撑物业费上涨的充分理由。“成本是高了，但是他们的收入也多了啊！”家住朝阳某小区的张女士告诉我们，以前小区里也就有个电梯广告，现在广告已经无处不在。“连停车场的道杆上都是。”这些是否可以考虑到前期物业成本的估算中呢？一位物业管理专家透露，根据《北京市物业管理办法》和《北京市物业服务合同》范本，小区共用部分的经营全归业主所有，主要用于补充专项维修资金、抵减下一年度物业费或业主大会表决通过的其他用途。而此前征求意见的《北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法》中也拟规定，业主大会备案登记后，可以在银行开立业主大会账户管理业主共有资金。这也就是说，物业经营的共用部分，在刨除经营成本后得到的利润，并不能挪用支付正常物业管理产生的成本。
对于共用部分归业主的规定，张女士表示，完全不知道有这回事儿，“住了这么多年，就没见过，没给过我的，怎么能算是归我的？”专家告诉我们，对于共用部分的，可以通过物业公司的《物业项目收支情况公示》得知，对于没有公示的，业主可以向北京市住建委进行举报。从网上公示的几份物业收支情况看，大部分社区共用部分结算情况并不理想，远洋一方(楼盘资料业主论坛)嘉园2011年度物业共用部分经营收入为33.63万元，而共用部分经营支出为41.85万元，累积结余为-8.22万元，共用部分的经营不但没有给社区带来，还带来了亏损。但也不是所有小区业主都没有享受过共用部分，在物业方面开多次先河的朗琴园，就将公共结余以现金方式返还给业主，今年3月向业主发放的2009年度公共结余为每平方米4.035元。
●方案●
业主有权调整物业费用标准
维护成本持续上涨，共有部分又不能纳入物业费用制定标准，那面对日益高涨的物业费和不能匹配收费标准的物业服务，业主是不是只能被动接受呢？实际上，近些年北京市出台了很多政策法规来保护业主的权益及业主大会的民事主体地位。
舒可心告诉我们，购房合同中签订的前期物业费用不是一成不变的，根据《北京市物业管理办法》和《物业服务第三方评估监理管理办法》，开发商应在售房前确定物业服务事项和标准，再从房屋行政主管部门公布的第三方评估监理机构名录中，随机抽取物业评估监理机构对服务费用进行测算，测算结果在销售场所公示，并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同。在业主大会成立之前或者业主大会筹备组成立3个月之内，开发商须承担起前期物业服务的所有责任。待业主大会成立后，由业主大会和物业公司签订物业服务合同，业主交纳物业费。
《北京市物业管理办法》中规定，业主大会同样有权更换、选聘新的物业公司。在新老物业交接过程中，可以选择第三方评估机构来评估、监理交接过程。此前建外SOHO西区新老物业交接时，就通过第三方机构的引入使新老物业交接实现了平稳过渡。
舒可心认为，物业费标准和物业服务质量现在都要求明确写入物业合同中，业主完全可以根据自己的需求来选择。业主想得到符合需求的服务，最重要的一点就是要能组织、团结起来。舒可心解释道，市场经济下，谁也不可能亏本做生意，花多少钱，就能请到相应标准的物业公司。对于物业项目的收支情况，每个业主也应该主动去关注、去监督，真正利用好自己的权利。
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