[摘要] 在历时两个多月的评选活动中，在业界专家和热心读者的共同参与下，2012年，就是这样一些房企的表现抢眼优秀；就是那些楼盘项目让置业者青睐有加……
总的来看，今年上半年，北京土地市场不仅供应萎缩、需求乏力，而且新开工量相对较低。直到下半年，土地市场才开始出现逆转，供需回升的同时，房企拿地开工意愿增强，土地供应开始加速转化，市场渐渐进入良性循环。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，从中央至地方的严厉调控使房企不得不在花钱时谨小慎微，拿地作为房企最主要的成本支出，更是慎之又慎，即便是销售回款明显增加，但综合来看，房企的拿地动力仍是不比从前；同时，在中央政府对保障房的重视及调整过高的土地价格要求下，北京市国土局推地过程需考虑保障房用地的配建模式、土地底价的制定等诸多因素，多年的高强度开发也使得北京可利用的优质土地资源有限，供地规模不如往年。在房企拿地顾忌犹存、政府推地数量及质量递减的情况下，北京市土地市场呈现低迷状态也在情理之中。
●前11月北京住宅新开工面积大跌
根据国土部日前发布的消息，截至11月底，房地产用地供应13.34万公顷，同比减少8%，降幅较前三季度收窄4.5个百分点。其中，住宅用地供应9.14万公顷，同比减少15.3%，降幅较上半年收窄6.4个百分点。预计全年有望接近去年水平，达到或超过前五年平均供应量；截至11月底，未竣工房地产用地46.87万公顷，其中在建33.46万公顷，与年初相比增加了30.6%，未开工13.41万公顷，减少了40.0%；住宅用地中在建面积26.16万公顷，增加了30.4%，未开工面积10.05万公顷，减少了42.4%，今年供出的足量土地，正在全面、加速地转化为房屋供应。
然而与之对比，北京市2012年前11个月的住宅新开工量并不乐观。北京市统计局发布的统计数据显示，2012年前11个月，北京市商品住宅新开工面积为1455万平方米，同比下降40.5%。今年住宅销售面积为1179.2万平方米，同比增长52.7%。住宅销售面积大增的同时，新开工面积急剧萎缩，这或将导致明年初新房供应量大幅下降，新房成交量减少的同时，未来房价下降的概率也将变小。在不放松调控政策的前提下，加快市场供应或将成为缓解房价上涨压力的主要手段，加快土地供应、加快房企开工竣工速度等，并通过相关的制度、政策、税收等手段促使存量房中大量空置、闲置的“黑灯房”进入市场中，或将缓解住宅市场供不应求的局面。
●明年土地总体成交量有望回涨
不少业内人士认为，为了保证市场的良性循环，明年政府或将在坚持全局把控的同时，加强对重点城市的控制。此外，有关部门对于闲置土地的查处力度及重点土地的核查或将继续从紧，而这对于地方政府和房企而言都将是严峻的考验。
与2012年相比，2013年北京土地市场有望出现复苏，住宅用地供应总量同比将有所增长，但涨幅有限。鉴于北京的土地现状，所供土地仍将以近远郊区域为主，其中远郊区域所占比重将继续上升。配建保障房的住宅用地比重或将进一步加大，更多的纯保障房用地也将推出。由于北京土地一级开发涉及成本较高，土地价格明显松动的可能性较小；部分房企在京的土地储备量日渐萎缩，尽管在京拿地成本很高，但从投资风险的角度考虑，楼市需求旺盛的一线城市依然是房企的；在供应小幅增长、需求积极性增加的情况下，未来一段时间内，北京市土地市场有望走出低迷，总体成交量或将出现回涨。
但另一方面，依照常规思路，政府在2013年还将继续通过发布暂停出让公告、出让地址变更公告、发布土地供地计划等方式，提前干预房企拿地，预防高溢价地块频繁出现。在招拍挂交易现场，针对个别地块或将继续执行“限总价、竞保障房”的模式，变相提高拿地门槛，防止高溢价地块带来恐慌，影响楼市预期。这也要求房企要加强成本控制，避免恶性竞争，政府也有责任合理定价、保证公平交易。
市场篇
依照往年经验，年底本是楼市传统的淡季，但令人意外的是，今年年底北京的楼市交易格外活跃，这与近期房地产调控无趋严迹象、供需双方需求预期发生转变等因素不无关系。伴随年末楼市“翘尾”，2012年北京楼市即将在一片火热中落下帷幕。
综合北京一手房市场的全年表现，从最初供需双方的观望，到房企主动降价促销引导购房者入市，再到部分成功回笼资金的房企试探性提价，直至随着房企及购房者的回归理性，中小刚需户型再度成为成交主力……调控政策从始至终发挥着重要作用。与此同时，上半年刚性购房需求的集中释放及下半年改善型购房需求的接棒，也进一步增强了二手房业主出售房源的意愿，使得2012年北京二手房交易量在整体上保持了持续上涨的态势。
“一波三折”京城住宅高温落幕
【一手房市场】
年度交易均价首次回落 “去库存”明显
来自机构的监测数据显示，2012年，北京市一手房（不含保障房）成交总量将达到9.1万套，较去年同比上涨55%，成交量创自2010年4月楼市调控至今近3年来成交量的新高；全市一手房成交均价为20745元/平方米，同比去年下降3.7%，这是自有统计记录以来，北京市年度交易均价首次出现回落。
事实上，今年以来，北京市各环线的房价都出现了不同程度的上涨。数据显示，北京市三、四环涨幅，达到17.5%；五、六环涨幅，为0.4%。尽管如此，五环外高达83%的成交量占比，尤其是六环外交易比重的增加，还是在结构上拉低了全市的整体成交均价。据了解，2012年全市一手房（不含保障房）交易结构中，五环外成交量占比高达83%，比去年同区域占比提升了9个百分点，六环以外比重上涨了7.3个百分点。
根据机构预测，2012年全年，北京市一手房（不含保障房）新增供应量为6.8万套，同比去年上涨4.7%，而全年成交量或将达到9.1万套，净消耗库存量约2.3万套。在最严厉的限购政策以及紧缩的信贷政策的双重作用之下，2011年的北京楼市“供过于求”现象严重，库存量一度超过10万套；而如今，由于市场成交量的回涨，一手房库存量已经不足8万套，2012年楼市“去库存”名副其实。
对于2013年的一手房市场，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，其供应量、成交量将与今年基本持平，房价或将稳步上涨。胡景晖预测，由于近两年住宅用地成交量萎缩，明年一手房市场的供应量大幅上涨的可能性不存在，但由于房价预期看涨，房企推盘积极性增加，因此明年全年的供应量或将继续保持7万套左右的规模；鉴于明年楼市调控放松的可能性不大，首次置业的刚性购房需求及改善型置业升级需求仍将支撑全年楼市，2013年成交量有望继续维持约8万套的水平，成交均价则可能回涨至2011年水平；从区域上来看，五环以外的成交量继续占据80%至85%的市场规模，六环外一手房的成交比重将继续增加，五环内的价格涨幅可能会超过10%，五环外的价格涨幅则不会超过5%；在限贷政策从严执行的同时，首次置业与首次改善型购房者或将在明年得到更多信贷政策的惠及。
【延伸阅读】
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