[摘要] 包头探索老旧小区物管新路，推行准物业管理，将逐步破解老旧小区常年无人管理的症结。
老旧小区治安乱、卫生差，怎么办？基础设施没人管，维护服务不到位，怎么办？居民有事找不到主，社区有事找不到人，怎么办？
包头探索老旧小区物管新路，推行准物业管理，将逐步破解老旧小区常年无人管理的症结。
时下，小区物业是居民关注的热点问题，老旧小区物业无人管理更是成为城市面临解决的棘手问题。
据统计，目前，包头有904个小区，其中无物业管理的旧小区有418个。从1999年以来，我市改造老旧小区累计投入资金9亿多元。改造后的老旧小区基础设施、内部条件大有改观，但由于没有一个长期性、系统性、规范性的物业管理模式，导致一些改造后的老旧小区仍然存在物业无人管理的困境。
包头推行准物业管理
12月初，我市在19个老旧小区推行准物业管理试点，为改善老旧小区居民的生活环境和质量，为无物业管理小区提供管理和服务，带来新的希望。
老旧小区迎来新“管家”
12月9日，时近傍晚，青山区口岸小区里整洁干净，路灯明亮，居民吴先生开着车停在北门口，摇下车窗，把通行卡在门禁系统上晃了一下，道闸杆缓缓升起，吴先生驱车进入小区。
回忆起半年前的小区物业，吴先生颇为感慨，“以前仅仅是楼道有人打扫、垃圾有人处理。没有保安，小区外各个公司的车辆随便停到了小区里，挤得小区居民的车根本没地方停。卖菜的、做蚕丝被的，都来小区摆摊，小区乱得就像个菜市场。”半年之隔，口岸小区发生了无数细节上的变化，这得益于其被列为包头市首批准物业管理试点。
12月1日，青山区首批准物业试点启动，7个设施相对完善、具备基本条件的老旧小区推行准物业管理试点工作，自2000年投入使用、至今逾13年的口岸小区位列其中。
说起口岸小区，近几年的物业管理之路颇为波折。2008年，由于业主委员会和物业公司长期积累的矛盾激化，物业公司停止了对口岸小区的服务。经过多方协调，半年后，这家物业公司回到小区。2012年12月31日，因为物业管理费收缴率达不到40%，物业公司再次宣告撤离。口岸小区由所属振华社区临时代管，雇了6名保洁人员，清扫小区日常卫生，每户每月交10元卫生处理费。
当初对实行物业自管充满期待的振华社区党工委书记隋煜进，在试行了一个季度后，也不得不考虑新的物业管理之路。“我们想先解决小区的卫生清扫和垃圾清运，再协商逐步增加安防、管理、维护人员，走物业自管的模式。但是，个季度过后，我们发现有些问题，自管很难解决。”隋煜进说，在2011年至2012年，青山区在口岸小区投入1000多万元改造基础设施，硬化路面、拓宽小区道路、补种绿植等，如果仅靠物业自管，前期的改造成果可能就会付之东流。
物业自管难以走通，只能尝试成立业主委员会并再请物业。2013年4月，口岸小区居委会成立业主委员会，口岸小区居委会主任高海燕和其他两名工作人员除了收第二季度的卫生费等日常小区事务外，要跑139个单元，贴通告、征求意见，从最初发布业主大会筹备组的公告到选举出业主委员会成员，到发布业主大会议事规则等，历时40多天。高海燕说这是她最忙碌的一个月。
6月初，口岸小区业主委员会成立。在街道、社区、业主委员会合力走访考察了多家物业公司后，7月16日，永盛成物业公司同意全面接管口岸小区，并签订了合同。12月初，新的物业公司对小区硬件设施基本改造完成，老小区终于迎来了新“管家”。但这个新的物业公司被称为了“准物业”。
包头渐进推行准物业
包头市物业管理从1996年起步，至今历经17年的发展，物业服务基本实现市场化，形成了新增小区规范化物业、小区既有多样化物业和老旧小区无物业的格局。
一位在青山区从事物业管理20多年的王经理向记者分析，老旧小区因为规模小、设施陈旧老化、物业收费标准低等，物业公司不愿意接管，有的物业公司即便接了，也因入不敷出时间不长就发生弃管。
包头市物业管理处处长张继颖告诉记者，从1999年开始，我市每年投入专项资金用来改造老旧小区，具体的工程包括外墙改造、二次管网改造、路面硬化等，14年来，累计总共改造完成394个旧小区，花费的金额达9亿多元。“如果小区没有物业进行管理，几年之后，这些经过改造的旧小区还要进行重新维修，不仅重复花钱，还影响居民的生活环境。”张继颖说，鉴于老旧小区无物业的状况，我市今年推出了准物业管理实施方案。
既然是准物业，就说明这不是真正的物业，与市场化运作的物业管理还有一步之遥。张继颖分析，准物业管理是对基础设施设备完善但无物业管理的旧住宅小区，通过政府扶持、市场运作相结合的方式，实现最基本的物业服务。
“最基本的物业服务，是要达到‘三个有’服务内容，包括有小区共用部位的卫生保洁，有小区公共秩序的维护，有共用设施设备的维修养护。”张继颖告诉记者，包头市目前有904个小区，其中无物业管理的旧小区有418个，通过推行准物业管理，使其逐步达到推行真正物业管理的条件。
包头市推行准物业管理，总体目标是“一年试点、二年扩面、三年推广”。今年12月，全市推行准物业管理试点的旧住宅小区包括昆区、青山区、东河区、九原区的19个旧小区，规模达到120万平方米。2014年计划实施准物业管理的旧小区不低于40个，2015年计划实施准物业管理的旧小区不低于80个，力争到2017年底，全市住宅小区推行物业管理项目的覆盖率达到70%以上。
张继颖认为，采用渐进式施行旧小区准物业管理，将逐步解决我市旧小区常年无人管理的症结。
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